Взыскание неустойки с застройщика через арбитражный суд

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Источник: http://www.garant.ru/news/1224163/

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

• в исключительных случаях;
• по заявлению должника (застройщика, ответчика);
• если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
• при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

Взыскание неустойки с застройщика

Получить неустойку (пеню) за нарушение сроков строительства, указанных в ДДУ, через суд возможно. Есть два пути:

• Взыскание неустойки в суде общей юрисдикции — районный суд.
• Обращение в арбитраж.

Обращение в суд общей юрисдикции

Размер компенсации в судах общей юрисдикции достигает 300-350 тыс. рублей. Это гораздо меньше, чем 1/150 ставки рефинансирования, предусмотренная законом. Суды практически всегда значительно уменьшают размер компенсации. В некоторых случаях почти до нуля. Возмещение может не покрыть судебных издержек. Поэтому судиться с застройщиком в районном суде часто невыгодно.

Обращение в арбитражный суд

В случае рассмотрения дела арбитражем, у застройщика нет шанса уменьшить размер возмещения, так как это не предусмотрено законодательством. Суд просто не будет учитывать меру вины строительной компании и оценивать меру страданий участника ДДУ, чтобы рассчитать моральный вред.

Отношения в бизнесе предполагают полную, 100%, ответственность за свои действия. Исключение одно — форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся: стихийные бедствия (например: наводнение, цунами), пожар, война и т.п.

На пути к полному возмещению есть лишь одно существенное препятствие. Граждане не могут обращаться в арбитражные суды, так как последние созданы для урегулирования конфликтов между предприятиями. Поэтому чтобы получить неустойку в размере 100%, гражданину нужно передать права требования юрлицу.

Формально это несложно, но здесь большое значение имеет доверие. Выбирать компанию, которая будет представлять интересы в арбитраже, нужно очень внимательно. Если собственного опыта не хватает, можно привлечь посредника.

Если застройщик банкрот, то за получением неустойки в арбитраж может обратиться и физическое лицо. Это делается в рамках рассмотрения судом дела о банкротстве. Но шанс на достойную компенсацию в этом случае мал. Так как обычно обанкротившаяся строительная компания не обладает необходимыми средствами.

Первый шаг к получению неустойки в полном размере — консультация. Звоните.

Источник: http://www.centr-i.ru/statyi-ob-ocenke/717-vzyskanie-neustojki-s-zastrojshchika.html

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ), как и любой другой договор содержит помимо информации о том, что именно обязан выполнить исполнитель (застройщик) по поручению покупателя новостройки, но и точный срок, в который это обязательство должно быть исполнено. Нарушение срока обязательно влечет за собой наступление ответственности, в данном случае – выплату неустойки. Как правильно взыскать неустойку по ДДУ, рассмотрим детально.

Внесудебный порядок

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ во внесудебном порядке?

Прежде всего, важно понимать, что взыскание возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке. В основе этой процедуры лежит точный расчет суммы, которую покупатель вправе требовать за нарушение сроков. Информация о том, как взыскивать и как выполнять расчет, содержится в ФЗ №214.

Самое первое – это определение даты, от которой следует вести отсчет просрочки. В ДДУ указан день, когда квартира должна быть передана покупателю (например, 01.01.2017 г.). Отсчет будет вестись со следующего дня (с 02.01.2017 г.). Учитываются все дни, пока не будет подписан акт приема-передачи квартиры, даже если застройщиком уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Важно: когда на руках покупателя не ДДУ, а договор цессии (переуступки права требования), то изучать следует все равно первоначальный ДДУ, где, например, может быть указано, что квартира будет передана в срок до 1 года после завершения строительства. В этом случае отсчет ведется не от даты в договоре цессии, а от даты, указанной в ДДУ.

Неустойка складывается из числа дней, помноженных на 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка и на стоимость квартиры. Так как цена недвижимости высока, даже за 1 месяц просрочки получается приличная сумма.

Процедура досудебного взыскания выглядит следующим образом:

1. Покупателю (дольщику) необходимо составить письменную претензию. В подтверждение своих требований следует ссылаться на ФЗ №214, ст. 309-310 ГК РФ, а также на пункты ДДУ.
2. К претензии следует приложить расчет неустойки, а также копии ДДУ, своего паспорта, а также документов, подтверждающих факт оплаты квартиры.
3. Претензию вместе со всеми приложениями можно вручить в офисе застройщика уполномоченному лицу, которое на вашей копии обязано проставить штамп о принятии, свою подпись с расшифровкой и дату, а можно направить письмом по почте, но тогда следует сохранить квитанцию об отправке и опись вложения.

Сверх суммы неустойки, согласно ст. 15 ГК РФ, покупатель вправе потребовать возмещения убытков (упущенной выгоды). К таким убыткам можно отнести оплату аренды квартиры на то время, пока идет строительство, а также повышенные проценты по ипотеке, если в ее условиях указано, что заемщик погашает заем по повышенной ставке до оформления права собственности. Разумеется, основания для дополнительного взыскания потребуется доказать: приложить договор найма жилья и документы по его оплате, договор ипотеки и квитанции обо всех платежах.

На ответ, а именно на выдачу официального отказа или удовлетворение сути претензии у застройщика есть только 10 дней. По истечении этого срока можно смело обращаться в суд, так как досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден.

Взыскание через суд

Как правильно взыскать неустойку с застройщика через суд?

Отсутствие положительного результата после досудебного урегулирования спора, дает дольщику полное основание для обращения в суд. При этом очень важно правильно выбрать подсудность, то есть конкретный суд для подачи иска. Подавать можно в городской или в районный суд общей юрисдикции по месту проживания истца, по адресу ответчика, а еще по адресу новостройки. Лучше изучить практику всех трех судов, чтобы выбрать тот, где по аналогичным делам присуждают большие суммы. Разница может быть очень большой (в несколько раз).

Ответчиком по иску выступает только (!) застройщик. В договоре ДДУ могут фигурировать иные юридические лица, в этом случае следует сверить с разрешением на строительство и к той компании, которая указана в нем и обращать иск.

Истцом выступает лицо, подписавшее ДДУ со стороны дольщика. Если таких лиц несколько, то все они должны выступить истцами. Если иск аналогичного содержания хотят подать несколько дольщиков, скажем, купивших квартиры в одном здании, то объединять исковые требования в одно делопроизводство не рекомендуется, так как неявки кого-либо из них на назначаемые заседания суда только затянут делопроизводство, а также различные обстоятельства каждого истца вынудят рассматривать их намного дольше, чем если бы иск подал каждый дольщик сам, от своего имени.

Апеллировать при формулировке исковых требований следует к ФЗ №214, ГК РФ, Закону «О защите прав потребителей», а также к НК РФ. Четкое и правильное обоснование каждого требования в соответствии с положениями законодательства – это основа успешно выигранного иска, поэтому при отсутствии необходимых знаний и опыта лучше поручить эту ответственную задачу квалифицированному юристу.

Очень важно правильно подготовить не только само исковое заявление, но и дополнительные документы:

1. Копию ДДУ, включая все приложения к нему.
2. Копии платежных документов, удостоверяющих получение застройщиком денег от дольщика.
3. Претензию в адрес застройщика и подтверждение ее вручения.
4. Документы, из которых следует, что дольщик потерпел убытки ввиду нарушения сроков.
5. Копии тех документов, которых нет у застройщика, чтобы передать их ему вместе с копией искового заявления.

Обычно рассмотрение иска в суде первой инстанции занимает срок около 2-3 месяцев, при условии, что стороны не станут умышленно затягивать разбирательство. Однако, как показывает практика, дела такого рода нередко проходят апелляцию, поэтому к этому стоит также заранее быть готовым.

В соответствии с ч. 3 ст. 333.36 НК РФ при подаче иска о защите прав потребителя на сумму до 1 млн. руб., оплачивать госпошлину не придется. Поэтому не рекомендуется подавать иск на большую сумму. Если же неустойка больше 1 млн. руб., то можно подать два разных иска за разные периоды, причем один иск можно подать по месту нахождения ответчика, а второй по месту нахождения истца. Расчет суммы госпошлины осуществляется в соответствии с правилами ст. 333.19 НК.

Можно поступить иначе: подать иск на сумму менее 1 млн. руб., а после принятия дела в производство судом, сразу подать ходатайство об увеличении исковых требований, а также о распределении госпошлины на проигравшего данный иск.

При рассмотрении иска, заслушивании сторон, изучении всех аспектов дела, судья принимает решение в пользу застройщика или дольщика. Отказано в неустойке может быть только по процессуальным причинам или отсутствии достаточной доказательной базы. В этом случае повторно подать точно такой же иск уже не удастся. Вот почему стоит как можно тщательнее подготовиться к процессу, чтобы впоследствии не пришлось оправдываться в суде из-за отсутствия каких-либо важных документов.

На последнем заседании судья оглашает свое решение, а в виде документа стороны его получат в срок – до 10 дней. Иногда срок может быть продлен из-за высокой загруженности суда. Обжаловать решение можно в срок до 30 дней с даты его вынесения, так как необжалованное в этот срок решение будет утверждено. Дольщик после этого сможет получить на руки исполнительный лист и приступить к процедуре взыскания неустойки по решению суда.

Помните, что от правильности составления искового заявления к застройщику может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке данного документа, то вы напишите об этом через форму ниже либо оставьте заявку в разделе «Документы онлайн».

Источник: http://law03.ru/housing/article/kak-vzyskat-neustojku-po-ddu

Взыскание неустойки с застройщика

Успеет ли истец получить с застройщика деньги по исполнительному листу?

Следовательно, если застройщик успел вывести деньги со всех своих счетов и создал ситуацию, при которой деньги ему поступать более не будут, он выиграл. Если не успел, следовательно, застройщик проиграл, а выиграл истец, успев заблаговременно подать исполнительный лист в банк. Вопросам исполнения решения суда и будет посвящён настоящий обзор.

Куда подавать исполнительный лист, в банк или службу судебных приставов?

Заранее узнать в каком банке должник держит деньги нельзя. Это противоречит ст. 26 «Банковская тайна», Закона РФ «О банках и банковской деятельности». За разглашение этих сведений, сотруднику банка светит тюрьма. Согласитесь, сомнительно, если он будет рисковать своей свободой ради вашей неустойки. Проблема здесь в другом. Как найти юристов по ДДУ, которые расскажут вам о том, где лежат деньги у застройщика? Обычно юристы работают в рамках исполнительного производства с клиентами по которым они судились. Если обратиться к ним с исполнительным листом, есть вероятность, что откажут в помощи, мотивируя тем, что заинтересованы в первоочередном получении денег клиентами, по которым они вели судебные дела.

Движение денег на счетах застройщика

Входящие платежи

Рассмотрим источник поступления. Это денежные средства дольщиков оплативших цену ДДУ. Никакие иные деньги на счета застройщика не поступают. При этом, если из выписки ЕГРЮЛ следует, что доли или акции застройщика в залоге у банка, это не значит, что деньги предназначаются именно ему. Доли или акции застройщика всего лишь служат обеспечением обязательства по кредитному договору и всё. Получателем денег выступает подрядчик. Собственно ему эти деньги и нужны для строительства дома. Подрядчик строит дом и все деньги там. Застройщик, в свою очередь, ничего не строит, а фактически только заключает ДДУ. Подрядчика, как мы знаем, также контролирует шахматист. Таким образом деньги дольщика, при каждой оплате цены ДДУ, пролетают расчётный счёт застройщика на пути к подрядчику.

Исходящие платежи

Если в банке застройщика, через который движутся к подрядчику деньги, в этот момент находится исполнительные листы, то по ним происходит безакцептное списание. Для этого согласие застройщика не требуется. Остаток денег продолжает свой путь. Этот процесс происходит постоянно. А вы думали из каких денег дольщик получает неустойку? Правильно, от вашего собрата, позже вас купившего квартиру у этого застройщика. Есть ещё варианты поступления денег, но о них мы расскажем позже, чтобы вы окончательно не запутались.

Всё рано или поздно подходит к своему завершению. Когда всё квартиры будут проданы, движение денег прекратится и исполнительные листы банк будет ставить на картотеку. Там они будут учитываться, а истец надеяться, а вдруг застройщиком ещё какая-то квартира не продана? На этапе, когда окно для взыскания с застройщика закрывается, желательно знать какой банк указан в реквизитах последних ДДУ. Его название можно выяснить у дольщиков недавно подписавших договор долевого участия или у юристов по ДДУ, вдруг повезёт и вам его подскажут. Так можно увеличить вероятность запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда.

Наименование застройщика отличается от названия строительной группы, зачем это нужно знать?

Под термином «будущая платежеспособность застройщика», в рамках настоящей статьи, будем понимать вероятность нахождения денег на его счетах в момент подачи исполнительного листа в банк. Для этого юрист и пытается выяснить название юридического лица или название жилищного комплекса. В каждую из строительных групп входит множество застройщиков. Этих застройщиков шахматист специально плодит для того, чтобы не платить неустойки по ДДУ до бесконечности.

Подумайте сами, какие убытки понесёт шахматист, если к примеру, по всем жилищным комплексам ПИКа договоры долевого участия заключались бы с одним и тем же застройщиком? Правильно, шахматист бы «вечно» платил по исполнительным листам. Представьте себя на его месте, вам бы это понравилось? Вот и я об этом. Поэтому под каждый жилищный комплекс, максимум под два, создаётся отдельное юридическое лицо.

Отметим, что указанные выше буквы: ПИК, МИЦ, Самолёт и другое — это даже не организации лица, а просто буквы. ИНН, ОГРН есть только у юридических лиц. Буквы юридическими лицами быть не могут. Они говорят юристу только о том, какой шахматист за ними стоит и нет ли у него проблем в целом по группе. Например, когда стало широко известно о проблемах шахматистов из группы Урбан, через несколько месяцев в отношении всех его застройщиков была введена процедура банкротства. Однако эта тема отдельной статьи.

Вероятность взыскания денег с застройщика

Может ли говорить наличие непроданных квартир о вероятном поступлении денег на счета застройщика в будущем?

Логично, что продать большой объём квартир за короткий промежуток времени невозможно и много исполнительных листов насыпется в банки и принесёт ему убытки. Что же ему делать? Всё довольно просто, нужно только подумать. Намекнём. Наверное каждый дольщик сталкивался или слышал о продаже квартир по договору уступки. Это когда дольщик покупает квартиры не у застройщика, а некоего юридического лица («прокладки»), права к которому перешли в свою очередь по обычному договору долевого участия.

Вот это оно и есть. Получателем денег по договору уступки является прокладка, а не застройщик. Далее деньги от прокладки продолжают свой путь к подрядчику. За эти деньги будут продолжать строиться дома. Однако через счета застройщика деньги проскакивать уже не будут.

Что-то здесь не так, скажет искушённый читатель! А где прокладка возьмёт деньги на оплату ДДУ на много миллионов или миллиардов рублей? Допустим нужно заключить договор долевого участия на все квартиры в двух очередях, а в каждой очереди по несколько жилых домов. Как шахматисту на прокладку завести такие огромные деньги? У него же их нет, квартиры же реально никто пока не купил.

Всё так, но шахматист не дурак, если управляет большим бизнесом. Договор долевого участия с «прокладкой» на непроданные квартиры предусматривает оплату с отсрочкой платежа. Допустим по нему прокладка обязуется произвести оплату через три года на расчетный счет застройщика, допустим в «Банке номер 1». В течение трёх лет прокладка продаёт не спеша квартиры, часть денег поступает подрядчику на достройку домов, а остаток оседает на счетах прокладки или отправляется куда-то ещё.

За это время 97% процентов дольщиков (о которых мы писали ранее) всё успевает продумать, обо всём посоветоваться и найти блестящих юристов. Они штурмуют суды и количество исполнительных листов в «Банке номер 1» растёт в геометрической прогрессии. Поскольку деньги в банк застройщика давно не поступают, листы падают на картотеку и ждут своего часа. Проходит три года.. и прокладка должна вернуть огромную сумму застройщику по ранее заключенному договору. Что же делать шахматисту?

Нужно в день перечисления денег застройщику открыть счёт в любом другом банке, допустим в «Банке номер 2», а с прокладкой подписать дополнительное соглашение к договору уступки об изменении банковских реквизитов для оплаты. В тот же день деньги с прокладки уходят на счёт застройщика в «Банке номер 2», а с него путешествуют далее, пока не осядут в каком-либо офшоре.

Через несколько дней дольщики по справке из налоговой узнают, что застройщик открыл расчётный счёт в «Банке номер 2». Информация разлетается по форумам и все бегут вытаскивать исполнительные листы из «Банка номер 1», чтобы переподать их в «Банк номер 2». Только в «Банк номер 2» этих денег уже давно нет. Они уже в офшоре или пути к нему. В общем где угодно, только не на счетах застройщика. Вот и всё.

Подытожим. Только 3% дольщиков успели отоварить исполнительные листы. 97% хорошо размялись, много чего узнали, правда денег не получили. А что же шахматист? Он строит новый жилищный комплекс, где застройщиком выступает другое юридическое лицо. Там уже другие дольщики, и всё начинается сначала. Судебный юрист, как попугай, рассказывает что нужно торопиться, а дольщики говорят что нужно «подумать и посоветоваться». Так происходит месяц за месяцем, год за годом и ничего не меняется. Кто не успел, тот опоздал, ну что тут скажешь. Добавим, что технология вполне законная и нет никаких нарушений законодательства.

Двойное налогообложение у шахматиста

Рано плохо, поздно тоже плохо. Чем точнее определит хозяин бизнеса этот момент, тем больше денег он заработает. Сразу после начала просрочек по ДДУ, даже шахматист об этом не знает. Решение принимается позднее, когда количество судебных исков достигнет по его мнению критической массы. Т.е того количества, когда убыток от двойного налогообложения будет меньшим злом.

Количество судебных исков и заявленные суммы ему известны от своего юридического департамента. Юристам по ДДУ, а тем более дольщикам, такой анализ не доступен, т.к. посчитать иски в суде по месту нахождения застройщика можно, но как суммировать иски поданные по месту нахождения истцов в разные суды? Судов много и заявленные суммы в исках тоже неизвестны.

Кроме того, в голову шахматисту истец не заглянет, какими рекомендациями своего экономического блока он пользуется никто не знает. Нам этот момент тоже не известен. Знаем только принцип по которому такая бизнес модель работает. Следовательно, если мы берёмся за дело дольщика без предоплаты или с предоплатой, мы в любом случае не знаем, будет ли оплачен исполнительный лист. Можем только предполагать. Даже шахматист в момент подачи вашего иска в суд не знает дату переброски непроданных квартир на «прокладку». Никто этого точно не знает — это будущее.

Субсидиарная ответственность «прокладки» по обязательствам застройщика

Риски у судебных юристов по ДДУ

Если юристы согласились работать без предоплаты, следовательно, они уверены в получении денег по исполнительному листу?

В итоге юрист может ничего не заработать. В чём интерес юриста по ДДУ? Дело в том, что мы ведём много и очень много судебных споров по неустойкам с застройщиками. Если один застройщика не заплатит, то заплатит другой. Поэтому мы и не можем разориться, мы всегда в плюсе. Но по каждому отдельному застройщику мы можем уйти в минус. Если клиент не получит деньги, следовательно, и мы тоже не заработаем.

Кроме того, наш договор, в отличие от наших конкурентов, не содержит оговорки, что в случае признания застройщика банкротом, заказчик должен оплатить юристу какую-то сумму. Наши конкуренты, часто вписывают этот пункт в свои договоры «с оплатой по факту». В этом есть подвох для неискушённого дольщика. Очевидно, что любого застройщика (не строительную группу!) когда-нибудь в далёком будущем признают банкротом. Тогда наши хитрые конкуренты могут вспомнить про свой договор и выкатить счёт дольщику на юридические услуги. Мы так не работаем, у нас честный договор. Если мы берёмся работать без предоплаты, то не включаем в него оговорок по оплате юридических услуг при банкротстве застройщика.

Много ли случаев, когда ни юристы, ни дольщики не заработали ничего, при этом получив отличные судебные решения?

Стандартно сразу подавали иски три процента от общего числа дольщиков у которых пошли просрочки. Остальные по разным причинам не торопились. Думали и советовались, как и всегда. Что потом произошло всем известно. Сначала застройщики Урбана стали платить по исполнительным листам с перебоями, а потом и совсем перестали. В настоящее время все застройщики Урбана признаны банкротами. Девяносто семь процентов дольщиков по неустойкам не получили ни рубля. При этом, могли успеть всё, если бы слушали юристов, а не друг друга на форумах и в чатах.

Итого: заключение с юристом идеального договора без предоплаты никак не гарантирует дольщику получение денег в карман. Здесь можно говорить только о вероятности, которая напрямую зависит от момента подачи иска в суд. Чем раньше подан иск, тем больше шансов на получение денег.

Источник: http://regpractic.ru/vzyskanie-neustoiki-s-zastrojshchika.html

Взыскание неустойки за просрочку по ЖК Среда — Без предоплаты!

Мы взыщем MAXIMUM неустойки с Группы ПСН — с оплатой услуг по результату! Работаем «под ключ»!

Мы взыщем MAXIMUM неустойки с Группы ПСН — с оплатой услуг по результату! Работаем «под ключ»!

— Мы сами приедем к вам для подписания документов

— Мы подберем самую выгодную подсудность

— Все расходы мы возьмем на себя

Наталья Вознесенкская Руководитель практики

Взыщем MAXIMUM неустойки по ЖК «Среда» без предоплаты

Вы получите деньги всего за 3 месяца

Оплата после получения вами денег!

Наталья Вознесенкская Руководитель практики

Взыщем MAXIMUM неустойки по ЖК «Среда» без предоплаты

Вы получите деньги всего за 3 месяца

Оплата после получения вами денег!

Почему это выгодно для вас?

Без предоплаты

Мы работаем без предоплаты. Все взыскание мы проводим под ключ: от первой встречи до поступления денег на ваш счет. Вы оплачиваете наши услуги только после получения денег.

Мы нацелены на результат

Мы не меньше вас заинтересованы в положительном исходе, ведь наша прибыль напрямую зависит от полученной вами суммы неустойки и штрафа!

Никаких расходов

Мы берем все расходы на себя: гос. пошлина, почтовые расходы, зарплата юристов, офис и др. Даже если застройщик оказывается банкротом, вы ничего не платите!

Бесплатный выезд курьера

Вам не нужно приезжать к нам в офис! Вам не нужно тратить свое время! Мы согласуем все нюансы дистанционно и сами приедем к вам для заключения договора!

Посмотрите наше видео

Мы более 9 лет занимаемся взысканием неустойки с застройщиков. В этом видео мы собрали основную информацию, советы и лайфхаки по этому вопросу.

Это видео поможет вам выбрать способ взыскания неустойки и правильно подобрать для этого юристов.

Алексей Лысенков Старший партнер

В арбитраж или в районный суд?

Районный суд:

Срок получения денег: 6 — 12 месяцев

Урезания в 4 — 10 раз

Лояльность к крупным строительным компаниям

Арбитражный суд:

Срок получения денег: 1,5 — 4 месяца

Урезания: максимум в 2 раза

Беспристрастность и независимость судей

Как дольщикам ЖК «Среда» получить MAXIMUM неустойки?

Арбитражный суд подходит вам, если сумма планируемой ко взысканию неустойки и штрафа превышает 150 000 рублей. Когда речь идет о ЖК “Среда” , то сумма неустойки обычно гораздо больше. Для расчета вы можете воспользоваться нашим калькулятором неустойки по ДДУ . Если объект еще вам не передан, то для верного расчета установите в калькуляторе период с даты сдачи, указанной в ДДУ, до планируемой даты подписания акта приема-передачи объекта. Так как итоговая сумма неустойки и штрафа по вашему ЖК обычно превышает 300 000 рублей, вам лучше обращаться в арбитраж. Так же мы можем бесплатно проанализировать практику районного суда по вашему месту жительства и определить в какой суд обращаться выгоднее для вас . О том, как дольщику-физическому лицу попасть в арбитражный суд, читайте нашу статью о взыскании неустойки с застройщика через арбитраж . Также, чтобы избежать ошибок, обязательно почитайте статью “10 советов по взысканию неустойки с застройщика” .

Этот вариант тоже может подойти для взыскания неустойки с Группы ПСН . Стоит учитывать, что размер неустойки по ЖК “Среда” обычно превышает 300 000 рублей, и суд общей юрисдикции может очень сильно ее урезать. Мы советуем проводить такой процесс через арбитражный суд. Но прежде стоит провести анализ практики по всем вариантам подсудности . Мы можем сделать это бесплатно. О том, как дольщику-физическому лицу попасть в арбитражный суд, читайте нашу статью о взыскании неустойки с застройщика через арбитраж . У нас на сайте вы также можете произвести расчет вашей неустойки и штрафа. При расчете в калькуляторе учитывайте размер всей неустойки, начиная с даты просрочки и заканчивая датой планируемого подписания акта приема-передачи.

Если вы планируете прекратить взаимоотношения с Группой ПСН , то кроме возврата уплаченных вами денежных средств, вы можете получить пару миллионов рублей в качестве процентов за пользование вашими денежными средствами. Для расчета этой суммы вы можете воспользоваться нашим калькулятором . Во второй строке калькулятора вам нужно указать дату оплаты по ДДУ, а в третей строке примерную планируемую дату возврата застройщиком уплаченных вами денежных средств. Подробнее читайте в нашей статье о расторжении ДДУ с застройщиком . Услуги по судебному расторжению ДДУ и взысканию процентов мы так же оказываем под ключ и без предоплаты!

Источник: http://help-ddu.ru/vzyskanie-neustojki-zhk-sreda