Неотделимые улучшения арендованного имущества усн

Неотделимые улучшения арендованного имущества усн

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

ИП, применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», осуществляет деятельность по предоставлению в аренду собственного имущества. Арендатор без согласия ИП в собственных интересах произвел подрядным способом неотделимые улучшения арендованного имущества, носящие капитальный характер, стоимость которых не подлежит возмещению арендодателем. Возникает ли в связи с этим у ИП доход, облагаемый в рамках УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

У ИП в рассматриваемой ситуации вследствие передачи ему арендованного имущества, в отношении которого арендатором были произведены неотделимые улучшения, не возникает дохода, подлежащего обложению налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.

Обоснование позиции:

Гражданско-правовые аспекты

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

УСН

В случае, если объектом обложения по налогу (далее — Налог), уплачиваемому в связи с применением УСН, являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

При формировании налоговой базы по Налогу учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). При этом не учитываются, в частности, доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, а также доходы ИП, облагаемые НДФЛ по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ, в порядке, установленном главой 23 НК РФ (пп.пп. 1, 3 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Из разъяснений специалистов финансового ведомства следует, что пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ распространяет свое действие только на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Так, в письмах Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280 отмечается, что полученные безвозмездно по окончании срока аренды неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, после окончания срока аренды учитываются в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ на основании п. 8 ст. 250 НК РФ. Напоминаем, что согласно п. 8 ст. 250 НК РФ к внереализационным относятся доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ.

Однако, по нашему мнению, действие пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ не ограничивается применением к доходам в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, поскольку этого не следует из его буквального толкования.

Кроме того, в опровержение позиции Минфина России можно привести следующие доводы. На наш взгляд, неотделимые улучшения арендованного имущества не являются самостоятельным объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ), а в силу этого они не могут свободно отчуждаться арендатором (п. 1 ст. 129 ГК РФ). Работой же для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц (п. 4 ст. 38 НК РФ). Учитывая, что арендатор не может реализовать (п. 1 ст. 39 НК РФ) неотделимые улучшения арендованного имущества для удовлетворения потребностей организаций и (или) физических лиц, в том числе и арендодателя, считаем, что в данном случае отсутствует факт безвозмездного получения арендодателем работ, а следовательно, и получения им дохода, предусмотренного п. 8 ст. 250 НК РФ.

Таким образом, принимая во внимание и п. 7 ст. 3 НК РФ, считаем, что у ИП в рассматриваемой ситуации вследствие передачи ему арендованного имущества, в отношении которого арендатором были произведены неотделимые улучшения, не возникает дохода, подлежащего обложению Налогом.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Источник: http://www.garant.ru/consult/business/579707/

Как арендодателю учесть неотделимые улучшения помещения, произведенные без его согласия?

Об учете арендодателем, применяющим УСН, неотделимых улучшений, безвозмездно полученных по окончании срока договора аренды, если они произведены без его согласия.

Ответы:

На основании ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при применении налогоплательщиком упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса. При этом доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.

Пунктом 8 ст. 250 Кодекса установлено, что внереализационными доходами признаются безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в ст. 251 Кодекса.

По мнению Департамента, полученные безвозмездно по окончании срока аренды неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, после окончания срока аренды учитываются в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ. При этом в составе внереализационных доходов учитываются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением.

Источник: http://ppt.ru/question/?id=40534

Как отразить в учете организации, применяющей УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», затраты на реконструкцию арендованного здания, если в соответствии с договором аренды неотделимые улучшения арендованного здания являю

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды здания арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание, при этом арендатор обязан пользоваться арендованным зданием в соответствии с условиями договора аренды (а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением здания), а также поддерживать здание в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание здания (если иное не установлено законом или договором аренды) (п. 1 ст. 650 (Гражданский кодекс Статья 650), п. 1 ст. 615 (Гражданский кодекс Статья 615), п. 2 ст. 616 (Гражданский кодекс Статья 616), ст. 625 (Гражданский кодекс Статья 625) Гражданского кодекса РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ (Гражданский кодекс Статья 623)). В рассматриваемом случае договором аренды предусмотрено, что стоимость произведенных улучшений арендодатель не возмещает.

Бухгалтерский учет

Стоимость выполненных подрядчиком и оформленных в установленном порядке работ по реконструкции здания отражается на счете 08, субсчет 08-3, по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций (п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств , если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора (т.е. учитываются до завершения договора аренды на балансе арендатора, а не передаются на баланс арендодателя), принимаются на учет в состав основных средств арендатора (в данном случае — по стоимости выполненных работ по реконструкции с учетом НДС, предъявленного подрядчиком) (абз. 2 п. 5, п. п. 7, 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н , п. п. 3, 10, 35 Указаний) .

Амортизация основных средств в виде капитальных вложений в арендованное имущество производится в общеустановленном порядке (например, линейным способом) в течение срока их полезного использования, установленного на дату принятия указанных объектов в состав основных средств (п. п. 17, 18, 19 ПБУ 6/01). Срок полезного использования указанных основных средств может быть установлен равным оставшемуся сроку действия договора аренды либо оставшемуся сроку полезного использования самого основного средства (если, например, предполагается его выкуп у арендодателя) (п. 20 ПБУ 6/01). В приведенной ниже таблице отражения в учете хозяйственных операций бухгалтерские записи производятся исходя из допущения, что организация установила срок полезного использования равным оставшемуся сроку аренды здания. В таком случае по окончании срока действия договора аренды объект основных средств в виде капитальных вложений в реконструкцию арендованного здания будет полностью самортизирован.

Единый налог по УСН

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ (Налоговый кодекс Статья 346.16) при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).

В состав основных средств в целях ст. 346.16 НК РФ включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, в целях гл. 25 НК РФ признаются амортизируемым имуществом (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ (Налоговый кодекс Статья 256)).

Следовательно, на основании изложенного затраты организации на проведение реконструкции арендованного здания в целях применения гл. 26.2 НК РФ признаются расходами на приобретение основных средств.
По основным средствам, приобретенным в период применения УСН, расходы на приобретение учитываются в целях исчисления единого налога с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями (пп. 1 п. 1, пп. 1, абз. 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Расходы на приобретение основных средств отражаются в последний день отчетного (налогового) периода. При этом указанные расходы учитываются только по оплаченным основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ (Налоговый кодекс Статья 346.17)).

Таким образом, в данном случае расходы на реконструкцию арендованного здания признаются равными долями (по 393 333 руб. (1 180 000 руб. / 3 периода) на конец первого полугодия, 9 месяцев и конец 2007 г. .
Обращаем внимание на то, что согласно абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ в случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов в соответствии с гл. 26.2 НК РФ (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации (передачи) с учетом положений гл. 25 НК РФ.

Определение сроков полезного использования основных средств осуществляется на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 . Сроки полезного использования основных средств, которые не указаны в данной Классификации, устанавливаются налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями организаций-изготовителей (абз. 11 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

В данном случае оставшийся срок аренды здания составляет 10 лет, следовательно, обязанность по пересчету налоговой базы у организации может возникнуть только в случае досрочного расторжения договора аренды.

Источник: http://ppt.ru/news/69188

«Упрощенный» учет улучшений арендованного имущества

Налогообложение капвложений в арендованное имущество у арендатора и арендодателя на УСН

От условий договора аренды, касающихся улучшений арендованного имущества, будет зависеть расчет налоговой базы при УСН как у арендатора, так и у арендодателя. В частности, если арендодатель не давал согласия на внесение неотделимых улучшений, то ему придется отражать «упрощенный» доход при получении имущества с улучшениями, а арендатор не сможет учесть при налогообложении свои затраты на создание этих улучшений.

Учет отделимых улучшений

Говоря далее об учете затрат, мы будем понимать учет затрат у упрощенцев с объектом «доходы минус расходы». А учет доходов будет одинаковым независимо от применяемого объекта налогообложения.

СИТУАЦИЯ 1. Улучшения являются собственностью арендатора

Это общее правило (если в договоре аренды ничего не сказано о собственности на отделимые улучшени Арендатор делает их за свой счет. Поэтому согласие арендодателя на выполнение отделимых улучшений не требуется и оно не имеет значения для целей налогообложения.

Фактически отделимое улучшение представляет собой самостоятельный объект. И соответственно, затраты на его создание учитываются арендатором так.

Условие	Как учитывать расходы
Отделимое улучшение является амортизируемым имуществом, то его стоимость превышает 100 тыс. руб.; срок полезного использования (далее — СПИ) объекта — более 12 месяцев*	В качестве расходов на создание основных средств с момента ввода объекта в эксплуатаци При этом расходы (в виде первоначальной стоимости объекта, определенной по правилам бухучет распределяются равными долями между оставшимися до конца текущего года кварталами; отражаются на последнее число квартала/ года в размере уплаченных сумм
Отделимое улучшение не является амортизируемым имущество его стоимость — 100 тыс. руб. либо меньше; СПИ равен 12 месяцам либо меньше	Стоимость оприходованного имущества включается в состав материальных расходов единовременно на дату оплат

* СПИ определяется в соответствии с Классификацией основных средст Если же в Классификации это ОС отсутствует, то он определяется исходя из технических условий или рекомендаций организации-изготовителя (подтвержденных документальн

Поскольку по окончании аренды отделимые улучшения остаются у арендатора, арендодатель у себя в учете их никак не отражает.

СИТУАЦИЯ 2. Улучшения являются собственностью арендодателя

Такое условие может быть прописано в договоре аренд Тогда в договоре также нужно указать, в какой момент арендатор передаст улучшения арендодателю (по окончании срока аренды или сразу же после завершения работ по их производству).

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

При безвозмездной передаче отделимых улучшений негативные налоговые последствия возникнут как у арендатора, так и у арендодателя. Выгоднее для обеих сторон договориться о том, что такие улучшения являются собственностью арендатора. И если арендодатель в них заинтересован, арендатор просто в любой момент продаст их арендодателю.

Для целей налогообложения важно, возмещает ли арендодатель арендатору стоимость этих улучшений:

• возмещает — в учете у арендодателя и арендатора отражаются соответственно обычные приобретение и реализация имущества;
• не возмещает, это значит, что имущество передано/ получено безвозмездно. Тогда:

• арендодателю нужно включить в состав доходов рыночную стоимость имущества на дату его получени В расходах стоимость этого имущества не учитывается, ведь арендодатель за него не плати
• арендатору при такой формулировке в договоре рискованно признавать затраты в налоговых целя

Учет неотделимых улучшений

Налоговый учет у обеих сторон зависит от следующего:

• есть ли согласие арендодателя на создание неотделимых улучшений;

СОВЕТ

Согласие арендодателя лучше оформить в виде отдельного письменного документа. И чтобы впоследствии избежать споров с арендодателем в части отнесения улучшений к отделимым или неотделимым, в этом документе нужно указать, какие именно работы будут сделаны. В нем же можно определить момент передачи арендодателю неотделимых улучшений.

• возмещает ли арендодатель стоимость этих улучшений.

Если арендодатель дал согласие на неотделимые улучшения своего имущества, то после прекращения договора он должен компенсировать арендатору их стоимост Однако стороны могут предусмотреть в договоре иной срок возмещения затрат арендатора либо решить, что арендатор улучшает имущество за свой счет без последующей компенсации со стороны арендодателя.

СИТУАЦИЯ 1. Арендодатель дает согласие на улучшения и компенсирует их стоимость

Учет у арендатора. Сумму возмещения, полученную от арендодателя, нужно включить в доходы на дату поступления денег (на расчетный счет или в касс

Если на стоимость улучшений арендодатель уменьшает арендную плату, то сторонам надо дополнительно оформить соглашение о взаимозачете (когда одновременно погашаются задолженность арендодателя по возмещению стоимости улучшений и задолженность арендатора по оплате аренды за определенный период). Тогда доход у арендатора отражается на дату проведения зачет

Затраты на создание улучшений арендатору можно учесть в «упрощенных» целях в составе материальных расходов (например, при выполнении работ подрядным способом — на дату оплаты подрядчик

Характерный пример отделимого улучшения — съемная аппаратура системы видеонаблюдения

Учет у арендодателя. При получении неотделимых улучшений облагаемого дохода у арендодателя не возникне

Сумму возмещения, выплачиваемую арендатору по неотделимым улучшениям, арендодатель может учесть как расходы на реконструкцию, модернизацию, достройку или дооборудование При этом для признания таких затрат должны быть выполнены следующие услови

• неотделимые улучшения введены арендодателем в эксплуатацию;
• сумма компенсации оплачена арендатору. Причем форма оплаты — деньгами или зачет в счет арендной платы — значения не имеет;
• поданы документы на госрегистрацию прав на ОС, если нужна такая регистрация (к примеру, арендатор сделал пристройку к зданию, в результате чего изменилась его площадь).

Стоимость неотделимых улучшений учитывается в расходах ежеквартально (на последнее число квартала) равными частями до конца текущего года начиная с квартала, в котором соблюдены все перечисленные выше услови

СИТУАЦИЯ 2. Арендодатель согласен на улучшения, но их стоимость не возмещает

Учет у арендатора. Неотделимые улучшения в таком случае признаются амортизируемым имуществом арендатор Даже если договор аренды заключен на срок менее 12 месяцев. Ведь СПИ улучшений определяется по Классификации а не по сроку аренд

Затраты на создание таких улучшений учитываются в «упрощенных» расходах так же, как расходы на приобретение

• с момента ввода неотделимых улучшений в эксплуатацию и оплаты арендатором понесенных затрат;
• на последнее число каждого квартала равными частями до конца текущего года — в пределах действия договора аренды с учетом его пролонгации. Если по окончании действия договор аренды не будет пролонгирован, а будет заключен новый договор аренды того же самого имущества, то недосписанную стоимость улучшений в расходы включить нельзя.

Арендатору следует иметь в виду, что при передаче арендодателю улучшений (по окончании договора аренды или раньше по акту) ему придется пересчитать налог при УСН за весь период пользования неотделимыми улучшениями (исключить из расходов учтенную ранее стоимость улучшений, учесть по ним амортизацию, рассчитанную по «прибыльным» правилам, подать уточненные декларации, доплатить налог и если:

• улучшения со СПИ до 15 лет включительно будут переданы до истечения 3 лет с окончания года, когда их стоимость учтена в расходах;
• улучшения со СПИ свыше 15 лет будут переданы до истечения 10 лет с момента завершения работ по их созданию.

Только нужно помнить, что рассчитанная амортизация включается в расходы в течение срока аренды. И недоамортизированную часть имущества признать в «упрощенных» целях уже не удастся.

СОВЕТ

Если договор аренды действует менее указанных сроков, то арендатору лучше сразу учитывать в расходах сумму амортизации по неотделимым улучшениям, рассчитанную по «прибыльным» правилам. Тогда не нужно будет пересчитывать налог и доплачивать пени.

Учет у арендодателя. При получении от арендатора неотделимых улучшений их стоимость не нужно отражать:

• в доходах, в силу прямого указания на это в
• в расходах, ведь улучшения арендодатель получил бесплатн

СИТУАЦИЯ 3. Арендодатель не давал согласия на улучшения и не возмещает их стоимость, но улучшения принимает

Учет у арендатора. В такой ситуации арендатору затраты на создание неотделимых улучшений в расходах учесть не получится. Ведь не согласованные с арендодателем улучшения не считаются амортизируемым имуществом и, значит, не учитываются как расходы на создание ОС для целей А других оснований для признания таких затрат нет закрытого перечня «упрощенных» расходо

Внимание

Если неотделимые улучшения выполнены без согласия арендодателя, то арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения своих затрат на их производство.

Учет у арендодателя. Раз стоимость несогласованных улучшений арендодатель не компенсирует, то и «упрощенных» расходов у него не возникае

Что касается доходов, то, по мнению Минфина, в такой ситуации арендодателю при получении улучшений (например, на дату подписания акта возврата имущества с улучшениями по окончании договора аренды) придется отразить доход со стоимости безвозмездно полученных улучшени При этом в доходы включается рыночная стоимость улучшений, которая должна быть подтверждена документами арендатора или путем проведения независимой оценк

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Арендодателю с точки зрения налогообложения гораздо выгоднее согласовать неотделимые улучшения, даже если он не собирается возмещать их стоимость. Тогда ему не придется отражать «лишние» доходы. Да и арендатор, имея на руках письменное согласие, сможет учесть свои затраты в «упрощенных» расходах.

Но если вы готовы к спору с проверяющими, то можно применить следующие аргументы. Доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, «упрощенным» налогом не облагаютс Кроме того, в п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ прямо сказано, что в доход включается стоимость безвозмездно полученного имущества (работ, услуг), за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ. А ст. 251 НК РФ как раз содержит подп. 32 п. 1, в котором говорится о капитальных вложениях в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. Причем в этом подпункте нет оговорки о том, что улучшения должны быть согласованы с арендодателем.

Если арендодатель не соглашается на улучшения и требует их демонтировать, тогда арендатор не сможет учесть в «упрощенных» целя

• ни затраты на производство неотделимых улучшений (по аналогии с ситуацией 3);
• ни затраты на демонтаж произведенных улучшений, поскольку они не поименованы в закрытом перечне «упрощенных» расходов.

Источник: http://glavkniga.ru/elver/2016/20/2524-uproschennij_uchet_uluchshenij_arendovannogo_imuschestva.html

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

• если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
• если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Источник: http://m-style.su/news/uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva/

Минфин: в состав доходов арендодателя — «упрощенщика» включаются безвозмездно полученные неотделимые улучшения, которые арендатор произвел без его согласия

Арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, который применяет упрощенную систему налогообложения. По окончании срока аренды улучшения безвозмездно перешли к арендодателю. Нужно ли учитывать стоимость таких улучшений при формировании налоговой базы по УСН? Да, нужно, считают в Минфине России. Подробности — в письме от 09.09.13 № 03-11-06/2/36986.

Авторы комментируемого письма напоминают, что налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы. Об этом сказано в пункте 1 статьи 346.15 Налогового кодекса.

Состав внереализационных доходов формируется в соответствии с положениями статьи 250 НК РФ. Пункт 8 данной статьи относит к внереализационным доходам безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права.

В Минфине полагают, что полученные безвозмездно по окончании срока аренды неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, учитываются в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ. При этом нужно учитывать те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением.

Источник: http://www.buhonline.ru/pub/news/2013/9/7817

Неотделимые улучшения имущества. Расходы и возмещение

«Современный предприниматель», 2010, N 7

Понятие неотделимых улучшений

Статья 623 Гражданского кодекса предусматривает для арендодателя возможность производить улучшения арендованного имущества. Они подразделяются на отделимые и неотделимые.

Неотделимыми улучшениями считают улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, не отделимые без вреда для имущества. Примером таких улучшений являются различного рода пристройки к объектам недвижимости, объединенные с основным объектом общим фундаментом, крышей. Если улучшение может быть физически отделено от вещи без вреда для ее целостности, то улучшение считается отделимым.

К сожалению, действующее законодательство не предусматривает точного понятия неотделимых улучшений, поэтому в данном вопросе, помимо Гражданского кодекса, необходимо руководствоваться иными нормами действующего законодательства, а также разъяснениями ведомств.

Например, в Письме Минфина России от 18 марта 2008 г. N 03-03-09/1/195 говорится, что неотделимыми считаются лишь те улучшения арендованного имущества, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же производится текущее поддержание имущества в рабочем состоянии, то такие улучшения неотделимыми считать нельзя.

В связи с этим, руководствуясь, к примеру, Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279, можно определить, какие виды работ по ремонту производственных помещений относятся к текущим, а какие к капитальным. Исходя из этого, можно отнести результат этих работ к отделимым или неотделимым улучшениям. Хотя руководствоваться при этом нужно не только видом ремонта (текущий или капитальный), но и тем, насколько его результат является неотделимым от арендованного имущества. Так, например, в Приложении N 3 названного Положения указано, что устройство новых форточек относится к текущему ремонту производственных зданий и сооружений, между тем эти новые форточки сразу же становятся неотъемлемой частью окон, а потому считаются неотделимыми улучшениями.

В основном, конечно, неотделимые улучшения арендованного имущества связывают с его капитальным ремонтом, когда происходит замена его отдельных составных частей, которые, в свою очередь, становятся с ним единым целым.

Возмещение расходов арендатора

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). По окончании договора аренды он может их забрать, поэтому не играет роли, согласовал арендатор их с арендодателем или нет. Согласие последнего требуется только для осуществления неотделимых улучшений.

Действующее законодательство устанавливает для арендатора право на получение от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Если улучшения произведены с согласия арендодателя, последний возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества (то есть улучшений, отделение которых причинит вред имуществу). Самовольное улучшение имущества лишает арендатора права на получение от собственника возмещения своих затрат.

Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия собственника имущества, признаются амортизируемым имуществом (ст. 256 НК РФ). Обратите внимание: необходимо согласие арендодателя на осуществление улучшений. Согласие стоит отразить в договоре аренды или в дополнительном соглашении.

Порядок амортизации улучшений установлен п. 1 ст. 258 Налогового кодекса:

• улучшения, стоимость которых возмещается арендатору, амортизируются арендодателем (собственником имущества) в обычном порядке;
• улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды.

Как видите, в любом случае должно быть согласие собственника. Если бизнесмен получил возмещение, то амортизацию начислять не нужно. Сумма полученного возмещения расходов на создание неотделимых улучшений арендованного имущества учитывается арендатором в составе выручки от реализации (доходов).

Наша справка. Закон не содержит запрета на осуществление неотделимых улучшений без согласия арендодателя, но в этом случае арендатор может не получить возмещения понесенных расходов. Кроме того, по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). Это означает, что собственник вправе отказаться принимать сделанные улучшения и потребовать вернуть имущество в первоначальное состояние. Делать это бизнесмену придется опять же за свой счет.

Когда расходы арендатору не компенсируются, ему придется рассчитывать амортизацию.

Начисление амортизации по имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Но при этом не ранее того месяца, в котором арендодатель возместил арендатору стоимость указанных капитальных вложений. У арендатора это начисление начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (Письмо Минфина России от 7 марта 2008 г. N 03-03-06/1/159).

Суммы амортизации арендатор рассчитывает либо исходя из срока полезного использования арендуемого имущества, либо срока полезного использования созданных им неотделимых улучшений. То есть не обязательно приравнивать срок полезного использования улучшения к сроку полезного использования объекта аренды. Но только в случае, когда срок полезного использования для улучшения как отдельного объекта амортизируемого имущества назван в Классификации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1.

Арендатор начисляет амортизацию в течение всего периода аренды. Если стороны решат пролонгировать договор, амортизировать улучшения можно в течение всего срока действия договора с учетом пролонгации (даже неоднократной). Такие разъяснения, в частности, даны в Письме Минфина России от 24 ноября 2005 г. N 03-03-04/2/120.

В случае, когда заключается новый договор аренды в отношении того же объекта имущества, в рамках нового договора арендатор уже не может начислять амортизацию по неотделимым улучшениям, созданным в период действия предыдущего договора аренды.

Учтите, амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт (ст. 260 НК РФ).

Налогообложение неотделимых улучшений

При передаче арендованного имущества с неотделимыми улучшениями от арендатора арендодателю зачастую возникает вопрос о том, какие налоги обязаны уплатить при этом арендодатель и арендатор. Рассмотрим это в таблице.

Таблица. Налогообложение при передаче арендатором арендодателю имущества с неотделимыми улучшениями

Сразу же отметим, что в вопросах налогообложения передачи неотделимых улучшений от арендатора арендодателю до сих пор нет единого мнения, как у контролирующих органов, так и у арбитражных судов.

Существует две точки зрения на то, нужно ли начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателю.

Компетентные органы на сегодняшний день более или менее определились в своей позиции, что подтверждается многочисленными письмами и разъяснениями (см., например, Письма Минфина России от 18 июня 2009 г. N 03-07-11/164, от 29 августа 2008 г. N 03-07-11/290). А вот противоречивые решения арбитражных судов до сих пор ставят правоприменителей в тупик.

Те, кто указывает на необходимость начисления НДС, отмечают, что в данном случае происходит передача права собственности на объект (товары, результат выполненных работ), а таковая признается реализацией товаров (работ, услуг), которая облагается НДС. При этом не играет роли, является ли передача безвозмездной или возмездной (возмещается арендодателем) и на каких условиях она состоялась (до или после окончания срока договора аренды). Подобные аргументы встречаются в решениях арбитражных судов (Постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 октября 2008 г. N Ф03-4340/2008, Поволжского округа от 24 июня 2008 г. по делу N А12-18629/07).

По мнению отдельных судов, поскольку неотделимые улучшения арендованного имущества в силу указанной выше ст. 623 Гражданского кодекса изначально являются собственностью арендодателя, данные улучшения в силу своих качеств не могут быть отнесены к самостоятельному объекту реализации. Поэтому не возникает и объект обложения НДС. Соответственно, при передаче таких улучшений арендатором, перехода права (от арендатора к арендодателю) не происходит, а следовательно, не происходит и реализация, облагаемая НДС (Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2008 г. N КА-А40/9153-08, ФАС Северо-Западного округа от 21 апреля 2006 г. по делу N А56-7638/2005).

Таким образом, последнее слово в данном вопросе все равно остается за судебными органами. А коммерсанту придется самостоятельно определяться, какой позиции придерживаться.

Источник: http://wiseeconomist.ru/poleznoe/61126-neotdelimye-uluchsheniya-imushhestva-rasxody-vozmeshhenie